Seniorenimmobilien: Alternative Wohnformen für das Alter
Seniorenimmobilien stehen bei Anlegern schon seit Jahren hoch im Kurs. Im Zentrum des Interesses von Anlegern stehen Wohnformen für ältere Menschen, die den Wünschen der Senioren nach Eigenständigkeit auf der einen Seite und Sicherheit auf der anderen Seite entgegenkommen. Sie werden unter dem Namen „Service-Wohnen“ oder „Betreutes Wohnen“ zusammengefasst.
Service-Wohnen ist eine Wohnkonzeption, die den subjektiven Einstellungen der jungen und zukünftigen Senioren entspricht und den veränderten demographischen und strukturellen Rahmenbedingungen Rechnung trägt.
Der Grundgedanke ist, dass jeder in seinen „eigenen vier Wänden“ lebt – unabhängig davon, ob als Wohneigentümer oder als Mieter – und den Alltag mehr oder weniger alleine bzw. im Haus- oder Nachbarschaftsverbund organisiert.
Durch die Gestaltung und Ausstattung der Wohnung, die mögliche Bewegungseinschränkungen älterer Menschen berücksichtigt, wird das eigenständige Wohnen gefördert.
Als Ergänzung werden professionelle Serviceleistungen bis hin zur Pflege angeboten, die man nach Bedarf abrufen kann und auch nur bei Beanspruchung bezahlen muss. Für die Bewohner selbst führt dies zu einer Reduzierung des verpflichtenden Kostenpakets (mehr Wahlfreiheit), ohne auf Sicherheit verzichten zu müssen.
Service-Wohnen ist eine Antwort auf die in den „normalen“ Nachbarschaften zunehmend ungünstigeren Lebensbedingungen für ältere Menschen. Es schafft ein zusätzliches Angebot, das zwischen der familiären Unterstützung in der angestammten Privatwohnung und der stationären Heimpflege angesiedelt ist.
Dabei ist Service-Wohnen kein „abgespeckter“ Ersatz für ein Pflegeheim. Es ist vielmehr „Wohnen plus“, das Ersatz bzw. Ergänzung für die zunehmend geringeren familiären Unterstützungskapazitäten bietet.
Sicherheit bieten als konzeptioneller Grundstein vor allem die für die Wohlhabenderen unter den Älteren angebotenen Wohnstifte (Residenzen). Neben einer integrierten Pflegestation bieten sie ein umfassendes Servicepaket, plus weitere Wahlleistungen sowie ein großes Angebot an Gemeinschaftseinrichtungen (bspw. Sauna, Schwimmbad, Restaurant, Gymnastikraum). Umfangreiche kulturelle und Freizeitaktivitäten komplettieren das Angebot.
Der anhaltende Bauboom lockt aber auch immer mehr Trittbrettfahrer an, die die Service-Wohnansprüche der Kunden nicht erfüllen können. Das passiert beispielsweise, wenn schwer zu vermarktende Standard-Wohnanlagen oder sogar Büro- und Gewerbeflächen „kurzerhand“ zu Service-Wohnprojekten „umgestrickt“ werden.
Erst eine präzise Kalkulation und die Beteiligung an Objekten, die ein überzeugendes Standort-, Architektur- und Dienstleistungs-konzept bieten und bei denen die Interessen zwischen Nutzern und Investoren übereinstimmen, geben Sicherheit.
Wichtige Fragestellungen
Zentrale Fragestellungen bezüglich der Aspekte, die ein Seniorenimmobilien-Investor beachten muss, sind: Servicewohnen erwerben – als Vorsorger (für das eigene Alter, für die Eltern/Angehörige), als Sofortnutzer (Eigennutzer, Sofortnutzer für die Eltern/Angehörige) oder als Investor (nur zur Kapitalanlage)?
Kauf- und Mietpreise in Service-Wohnanlagen müssen generell denen für normale Wohnungen entsprechen. Ein Aufschlag in Höhe von 5 Prozent ist dann akzeptabel, wenn das Haus nach DIN 18025 Teil 2 barrierefrei ausgestattet ist.
Mit einer großzügigen Eingangshalle und integrierten Gemeinschaftsflächen lassen sich weitere 15 Prozent rechtfertigen. Gleiches gilt für Extras wie Schwimmbad oder Bibliothek. Auch diese führen zu weiteren Aufschlägen.
Insbesondere Vorsorger haben ein großes Interesse daran, dass der Kauferwerb mit einem Anwartschaftsrecht gekoppelt wird. Doch solange kein eigener Bedarf besteht – d.h. sowohl persönlich als auch für die Eltern – sollte die Wohnung vermietet und das Anwartschaftsrecht erst später geltend gemacht werden.
Der Grund: Die Eigenbedarfsanmeldung, die zu Problemen führen könnte. Denn Projekte, die den Kauf mit einer Anwartschaft verbinden, haben in der Regel folgende Vereinbarung: „Der Eigentümer kann die nächst freiwerdende Wohnung zur Miete übernehmen, der Betreffende kann später umziehen.“
Eine andere Möglichkeit ist der Umzug des Mieters in eine vergleichbare Wohnung. Aber auch beim Kauf einer solchen Eigentumswohnung gelten die ganz normalen Bedingungen, wie sie auch sonst bei der Bildung von Wohneigentum anzutreffen sind.
Allerdings sollte darauf geachtet werden, dass im Grundbuch festgelegt ist, dass das Haus Senioren bzw. dem Zweck der Wohnanlage vorbehalten bleibt. Ansonsten können diese Flächen im Bedarfsfall (bspw. Leerstand) auch anderweitig vermarktet werden, zum Beispiel als Studentenappartements.
Zurück zu den Erläuterungen über Abzocke mit dubiosen Verträgen »